En las proximidades de Pinamar, exactamente en el kilómetro
380 de la ruta 11, surge un destino en sí mismo que supo conquistar un lugar
distintivo en el mercado. Durante los últimos años, Costa Esmeralda consolidó
su reputación como un exclusivo barrio privado con playa de categoría premium y
evolucionó hasta convertirse en un destino en sí mismo para las vacaciones en
la Costa argentina.
A pesar de tener menos de dos décadas de existencia, su
verdadera eclosión se produjo recientemente, impulsada por la pandemia, y en la
actualidad se erige como una de las zonas más exclusivas de la Costa Atlántica.
Las mil hectáreas de bosques, sus canchas de golf y polo, y
los impresionantes 3200 metros de costa son un imán para los turistas que
buscan experiencias exclusivas durante la temporada de verano. Costa Esmeralda
engloba un conjunto de 16 barrios, con más de 4000 lotes, más de 2500 casas
construidas y 140 departamentos. También destaca por su amplia variedad de
instalaciones, que incluyen un sector deportivo con 12 canchas de tenis,
canchas de paddle, canchas de fútbol y gimnasio, entre otros. Además, cuenta
con tres paradores de playa (Parador Punta Norte, Cabo Suelto y Amarras), su
propio centro comercial y, como un adicional de comodidad, su propio
supermercado.
Los precios y la demanda de los alquileres
“Actualmente, tengo el 60% de mi oferta de alquiler
asegurada desde principios de diciembre hasta febrero. Las razones son bastante
evidentes: se experimentó un aumento significativo en la demanda tras las PASO
de agosto, después de la fuerte devaluación”, explica Francisco “Pancho” Mayol,
propietario de Experiencia Costa, quien administra y alquila alrededor de 25
propiedades con un servicio diferencial premium. Señala que este año mucha
gente consciente de que no podía permitirse unas vacaciones en el extranjero
optó por Costa Esmeralda como destino. “La toma de decisiones se aceleró a
nivel local debido a la creciente incertidumbre. Incluso este fin de semana
tuve un caso de unos clientes que durante cuatro décadas eligieron Punta del
Este como su destino y en esta ocasión optaron por alquilar una casa acá”,
cuenta el administrador.
Por noche o pocos días
Como resultado, los precios de alquiler vacacional en esta
zona del Partido de a Costa reflejan el prestigio de la región, además de que
cotizan en dólares billete, una tendencia que comparten solo unos pocos
destinos de playa nacionales. “En promedio los alquileres van desde los US$300
hasta los US$1100 por noche”, comenta Mayol.
Aunque la segunda mitad de enero suele ser la más demandada,
especialmente por los hijos de familias que desean reunirse con sus amigos en
esta temporada, hubo un cambio interesante en la tendencia este año. Luisa
Irigoyen, propietaria de Costa Esmeralda Guests junto con su marido, con quien
gestiona unas 45 propiedades en la zona, explica: “Por lo general vemos una
mayor demanda en la segunda quincena de enero y, como resultado, precios más
altos, actualmente la fecha que realmente recibe la mayor cantidad de consultas
y experimenta una ocupación excepcional es Año Nuevo en la semana del 27 de
diciembre al 2 de enero, aproximadamente”. Para esa semana, asegura que ya
cuentan con un 80% de ocupación, mientras que experimentaron un 40% de reservas
para enero. Mayol, por su parte, también observa esta misma tendencia y asegura
que este tipo de alquileres “suelen ser un desafío”, ya que a menudo
interrumpen el período quincenal típico.
Por quincena
En cuanto a los precios por quincena, Costa Esmeralda Guests
cerró alquileres que oscilan desde los US$3500 por una casa sencilla para seis
personas hasta los US$8000 por una vivienda premium en el área costera. Si se
elige una casa de cuatro habitaciones con pileta en una categoría un poco más
moderada, el costo se reduce a US$6500. Sin pileta, el precio disminuye aún
más, situándose entre US$5000 y U$4500. También existe la opción de alquilar un
departamento a un costo similar al de una casa más pequeña, alrededor de
US$3500 por quincena. “Estas propiedades suelen contar con piletas
climatizadas, aunque pueden ser menos convenientes para aquellos que están
acostumbrados a vivir en casas”, menciona Irigoyen.
Por otra parte, Mayol comenta que para Expriencia Costa el
punto máximo en términos de alquiler fue una casa frente al mar por US$18.000
durante la primera quincena de enero. “En general, los precios en dólares se
mantienen en niveles similares a los del año pasado, con la salvedad de que
algunas propiedades han disminuido un 10% su precio final”, observa Mayol, y
atribuye esta disminución al auge en la construcción en la zona. “Si antes
había 1900 casas disponibles, hoy en día son 2400, es decir casi 500 casas
adicionales”, explica el administrador. Lógicamente, esto llevó a una mayor
competencia en precios. “Si solicito US$500 por noche y mi vecino alquila su
nueva casa por US$420 dólares, resulta difícil competir”, comenta el dueño de
Experiencia Costa.
Según comenta Irigoyen, si bien comenzaron la temporada con
tarifas ligeramente más elevadas que el año anterior, tras las PASO los precios
se fueron ajustando. “Algunos propietarios optaron por mantener sus tarifas o
incluso las ajustaron al alza en un 10% en comparación con el año anterior,
mientras que otros, de manera sincera, prefirieron reducir los precios antes
que dejar sus propiedades vacías durante las vacaciones”, explica la dueña de
Costa Esmeralda Guests.
Esta diferencia notable se dio en contraste con años
anteriores entre las casas de alta gama y las más modestas. Mientras que las
propiedades de lujo experimentaron un aumento en la demanda y se alquilaron
exitosamente a tarifas más altas, las viviendas más sencillas tuvieron que
adaptarse bajando sus precios para atraer inquilinos.
En lo que respecta a la demanda, aunque las consultas no
cesan, la situación está fuertemente influenciada por el clima político. “Hace
dos años, a estas alturas, tenía todos mis alquileres ocupados. Esto se debió
en parte a que no era un año electoral y a que la oferta era más limitada”,
señala Mayol. Para Irigoyen, también se dio un cambio significativo en
comparación con el año pasado. “En la actualidad, la incertidumbre en torno al
resultado del balotaje está retrasando las decisiones de reserva. Muchos están
a la expectativa para ver cómo se desarrollan los acontecimientos en noviembre
antes de finalizar sus planes de alquiler”, explica Irigoyen. A pesar de tener
un gran número de consultas, los huéspedes potenciales prefieren esperar para
tomar decisiones definitivas.
Ambos emprendimientos mencionan que se requiere un adelanto
del 50% del costo total del alquiler, con la opción de pagar el saldo restante
el día de llegada o hasta 15 días antes de la fecha de entrada. Por otro lado,
JPU Urruti ha mantenido su política de solicitar el 100% del pago al cerrar la
reserva.
La tendencia de alquilar entre dos o tres familias una sola casa
También se observa un aumento en la colaboración de familias
que se reúnen para alquilar, lo que refleja un interés creciente en optimizar
el costo del alquiler. “Antes, solían alquilarse casas para un máximo de dos
familias juntas, pero este año ya estamos viendo un cambio, con un aumento a
tres familias compartiendo una misma propiedad”, cuenta Irigoyen. Menciona que
las casas que se alquilaron con mayor rapidez en esta temporada fueron las de
mayor tamaño, capaces de alojar a hasta 12 personas, mientras que en años
anteriores, las más pequeñas solían ser las primeras en desaparecer del
mercado.
Según Peralta, el perfil clásico de alquiler en la zona
incluye una casa con sala de estar, parrilla, comedor, galería y pileta,
generalmente con tres o cuatro habitaciones. Desde Costa Esmeralda Guest
aseguran que las casas de cuatro habitaciones para 12 personas son las más
buscadas en alquiler actualmente. La proximidad a la playa y la disponibilidad
de una pileta son las principales prioridades. Y las ventajas de estar en un
entorno de barrio cerrado con oferta deportiva, golf, centro comercial y
supermercado a cuatro horas de la ciudad en un destino exclusivo.
Estos precios coinciden con lo comentado por Luis Maria
Peralta, gerente comercial de la Sucursal Costa Esmeralda de la inmobiliaria y
desarrolladora JPU Urruti. “El precio promedio de alquiler para casas con tres
o cuatro habitaciones con pileta se sitúa alrededor de los US$4000 por
quincena, mientras que los departamentos y las casas más sencillas también rondan
los US$3500″, señala Peralta. Sin embargo, una lujosa casa premium de cinco
habitaciones sobre la costa puede alcanzar los US$15.000. En cuanto a la
demanda, observa que, en esta temporada, se han mantenido en niveles similares
al año pasado. “A pesar de la situación económica del país, las personas
continúan eligiendo Costa Esmeralda como destino de alquiler, aunque luego
eligen reducir gastos en otras actividades, como comer afuera”, explica
Peralta.
GENERAL JUAN MADARIAGA El Tiempo
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