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El levantamiento del cepo ilusiona a un mercado inmobiliario
que atraviesa una etapa de “brotes verdes”. Desde hace 35 meses, las
operaciones de compraventa de propiedades en la ciudad de Buenos Aires crecen y
la demanda convalida los valores de publicación que en los inmuebles ubicados
en la ciudad de Buenos Aires registraron un aumento interanual del 8,8% en marzo
del 2025 versus el mismo mes del año anterior, la mayor suba interanual desde
noviembre de 2018. según el último informe de Zonaprop.
Además, en febrero se firmaron un 94% más de escrituras que
el mismo mes de 2024: fue el mejor segundo mes del año en 18 meses en la ciudad
de Buenos Aires. “El mercado inmobiliario ye venía descontando el levantamiento
del cepo, pero cuándo sucedería generaba incertidumbre”, aclara Fabián Achával
de la inmobiliaria homónima.
Daniel Salaya Romera, director de la empresa que lleva su apellido
explica que es un mercado que seguía parcialmente contenido por expectativas
devaluatorias. Afirma que la caída persistente de reservas de las últimas
semanas —con un saldo neto negativo estimado en aproximadamente US$6100
millones—, la incertidumbre sobre la aprobación del acuerdo con el FMI y la
inédita crisis global desatada por la suba de aranceles anunciada por Donald
Trump agregó presión e incertidumbre a una coyuntura ya compleja para los
mercados emergentes.
Ahora, otra es la foto. Salaya Romera habla del cisne negro
internacional y la oportunidad local. “Con el “poder de fuego” que representan
las reservas que llegan el martes, junto con la disciplina fiscal y el
superávit, parece que esta vez cuando el mundo se resfría, Argentina no se
pescará una pulmonía”, se ilusiona.
Domingo Speranza, presidente de la empresa de servicios
inmobiliarios Newmark, insiste en que “no se puede dejar de lado el contexto
mundial de incertidumbre y cómo los bienes durables ganan por sobre las
acciones y pasan a ser un refugio de valor aún más fuerte en economías como la
nuestra”.
Pese al optimismo, los referentes del mercado inmobiliario
son realistas y esperan un primer efecto -de corto plazo-de enfriamiento por la
incertidumbre que siempre generan los movimientos del dólar en las operaciones
inmobiliarias.
Pero una vez acomodadas las variables, esperan una
aceleración y consolidación del crecimiento.
“Este es un mercado que se mueve por expectativas y los
inversores estaban esperando señales, con lo cual se profundizará la
reactivación”, anticipa Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.
Un dato que podría justificar este pronóstico es que si se
analiza la serie histórica, una economía sin cepo tiene un 54% más de
operaciones inmobiliarias que una con restricciones para acceder al dólar. Sin
embargo, ese dato no significa que las operaciones vayan a crecer también un
50%. “Ya se venía recuperando, por eso estamos estimando un 20% más de
operaciones, es decir podemos cerrar el año con 65.000 compraventas en la
ciudad de Buenos Aires, 10.000 más que el año pasado”, aclara Achával.
El combo perfecto en un presente con “viento de cola”
Si las cosas salen bien, el combo es casi perfecto: buenas
expectativas, certidumbre, estabilidad cambiaria, crédito y precios aún bajos
en recuperación desde mediados del 2023. “Todos los ciclos inmobiliarios no
arrancaron con los créditos sino con la salida del cepo”, es categórico Daniel
Bryn, analista del mercado inmobiliario.
Salir del cepo es ´el hito´ pendiente para empezar a
despegar y que la economía crezca. Esto significa más empleo, más consumo, más
demanda, más dinero”, señala Federico González Rouco, economista especializado
en vivienda, que forma parte del equipo de Empiria, la consultora de Hernán
Lacunza. “Es un punto de inflexión y por primera vez en años, el sector puede
volver a proyectar con reglas más claras y previsibilidad”, coincide Mali
Vazquez, directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos
(CEDU).
En otras palabras, concuerdan en que la Argentina va camino
a convertirse en un país más creíble. “Esta realidad ayudará a atraer inversiones
y acceso a mercados de deuda”, explica el analista económico Darío Rubinsztein.
Aclara que eso implica que ingresarán más dólares al país, lo que “encenderá el
motor de la economía argentina, en todos los aspectos y también en el sector
inmobiliario”.
La salida del cepo y sus efectos en el mercado
1) Aumentarán las ventas y los precios de las propiedades
Siempre una economía sin controles de cambio tiene un mayor
volumen de actividad que una con cepo. Mucho más en un sector que opera con
dólares. “En los usados, las operaciones mostraban una demanda activa que tomó
al dólar como moneda y no está mirando el valor del dólar ni sus vaivenes”,
aclara Martín Boquete, director de Toribio Achával.
Por otra parte, el vínculo entre rentabilidad agropecuaria e
inversión inmobiliaria que es histórico anticipa buenos augurios. Por eso, “la
liquidación de exportaciones del campo, y un nuevo contexto cambiario más
claro, podría canalizarse en inversión inmobiliaria —tanto en tierras como en
propiedades urbanas—, generando un círculo virtuoso para el sector”, afirma
Salaya Romera.
Fabián Achával complementa que la eliminación del dólar
blend -que permitía liquidar un 80% de las divisas provenientes de
exportaciones al dólar oficial y el 20% restante al dólar
financiero-incentivará a los exportadores a liquidar y los importadores no van
a tener incentivos a adelantarlas.“Esto va a generar divisas, lo que
estabilizará al tipo de cambio”, afirma.
En definitiva, demanda activa, dueños reticentes a las
contraofertas agresivas, absorción de la oferta récord y valores retrasados son
las variables que anticipan que no hay margen para que los valores bajen, sobre
todo porque en cuatro años, entre 2019 y 2023, cayeron un 24%, y sólo se
recuperaron entre 8% y 10%. Es decir, aún están retrasados.
El reacomodamiento de los precios de los inmuebles es
tendencia. Las valores de publicación en Zonaprop y Mercado Libre suman 14
meses de suba y aumentos interanuales consecutivos. El relevamiento de Radar
Inmobiliario comparte otro indicador que sustenta la “no baja”: los precios de
cierre aumentaron casi un 12% en 2024 -más que los de publicación- con
porcentajes de negociación que hoy se encuentran por debajo del 2019 y en torno
al 5% achicando incluso más en las propiedades de menor ticket. “Aún con la
suba, los precios en términos reales están en los niveles del 2006″, afirma
Achaval.
De cara a lo que viene, Fabián Narváez, titular de la
inmobiliaria homónima, aclara que “en 2025 se esperaba un aumento de entre 5% y
6% de los precios. Esta medida lo acelerará, pero levemente, mejorando el ritmo
de venta”. Aunque, aclara que no espera efectos “de la noche a la mañana”.
Martín Pinus, de la inmobiliaria que lleva su nombre
especializada en propiedades premium, reconoce que “los compradores del
segmento premium ya eran capaces de mirar más allá de la coyuntura macro” y
anticipa que “este será el segmento más beneficiado sobre todo aquellas bien
ubicadas”. “Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez son barrios que siempre
reaccionan bien ante cambios positivos del mercado”, detalla Lisandro de
Achával, director de Achával Cornejo.
Diego Cazes, director de L. J. Ramos agrega que ahora la
Capital volvió a ser una zona buscada, por lo que “los valores están subiendo,
incluso por encima de zona norte”. En números: el último informe de Zonaprop
muestra que en zona norte los valores subieron 3,8% en los últimos 12 meses,
mientras que en CABA la suba de precios en el mismo período fue de 8,1%, es
decir, casi el doble.
Volviendo al análisis del impacto de la macro en los
ladrillos, hay que tener en claro que no necesariamente las devaluaciones
desmoronan los precios de los inmuebles. Si se analiza lo que pasó con la
devaluación del 2018 durante la gestión de Mauricio Macri cuando se contrajo la
demanda, los precios bajaron sólo un 2%, en promedio.
La explicación es que en el sector no hay burbuja ni dueños
endeudados que necesiten deshacerse de sus propiedades. El argentino lleva en
su ADN que refugia sus ahorros en el ladrillo y si no tiene necesidad de
vender, espera al ciclo alcista.
2) Habrá más oferta de crédito hipotecario
Si bien hace un año arrancó la máquina del crédito
hipotecario en el país y hoy el 20% de las operaciones inmobiliarias se hacen
con hipoteca, para sostenerse y potenciarse el sistema financiero local
necesita más. No es casual que en los últimos meses 12 de los 24 bancos que
ofrecen líneas hayan aumentado las tasas de interés.
La explicación lineal es que, por un lado, hay una gran
demanda que creció muy rápido y, por otro, fondear créditos hipotecarios es
caro para los bancos que necesitan herramientas como la titulación de carteras
o la securitización, inversores grandes, como son los fondos de retiro o los
seguros de pensión para sostenerlo en el largo plazo. Un punto fundamental para
lograr que las tasas que hoy rondan entre los 5,5% a 9%, bajen.
3) Aumentará la gente que compra con hipoteca
El ordenamiento macroeconómico con baja inflación y
estabilidad en el tipo de cambio genera previsibilidad para los próximos años,
con lo cual una persona interesada en pedir un crédito estará más dispuesta a
solicitarlo.
Sin embargo, la clave para que el mercado hipotecario se
consolide es la recuperación del poder adquisitivo porque la demanda de
créditos depende del ingreso disponible. Sin una mejora en los ingresos, el
acceso al crédito sigue siendo limitado para muchas familias.
Entre septiembre de 2024 y febrero de 2025, las cuotas de
los préstamos aumentaron 15,9%. Leandro Molina, de Zonaprop, reconoce que aun
en un entorno de mayor confianza y acceso al crédito, es probable que el
incremento salarial no logre acompañar al mismo ritmo la alza en los valores de
la propiedad, profundizando la segmentación del mercado. “Más que la inflación,
la gente analiza si con su sueldo va a poder pagar la cuota”, insiste González
Rouco. Y cuenta que, en 2018 durante el gobierno de Macri, los préstamos se
frenaron por la devaluación, no por la inflación.
En números, el poder de compra del salario medido en dólares
que analiza Radar Inmobiliario es uno de los indicadores más relevantes para
explicar la dinámica del precio de los inmuebles y el impacto de los créditos
UVA.
El informe indica que la adquisión de un departamento de 60
m² requirió un esfuerzo igual a 136,2 salarios en enero, un 41,6% menos que un
año atrás. Este valor todavía es más bajo que los alcanzados entre 2012 y 2019
cuando el esfuerzo rondaba los 141 salarios. Sin embargo, se encuentra lejos
del promedio registrado durante el boom de créditos UVA del 2017-2018 cuando se
ubicaba en 110 salarios.
4) El costo de construcción, en dólares, podría acomodarse
Los desarrollos inmobiliarios llevan entre tres y seis años
de trabajo, la mayoría de las veces arrancan con unas reglas económicas y
terminan con otras. En este sentido, la estabilidad macro siempre es una buena
noticia.
Sin embargo, el aumento del costo de construcción en dólares
en el último año y medio es uno de los talones de Aquiles del sector y tal vez
el punto que genera mayor incertidumbre. Este costo acumula un aumento del 107%
desde octubre del 2023 y 52,7% si se analiza solo el 2024 según datos de
Zonaprop. Esta disparada de costos complicó a los esquemas financieros de los
desarrolladores que negociaron tierra a cambio de metros que hoy le cuestan más
caros.
Boquete cree que un acomodamiento del dólar oficial a un
valor similar al del contado con liqui podría bajarlo y lograr que las unidades
en pozo o en construcción ganen competitividad. Con esta mirada coincide Carlos
Spina, director de Argencons, la desarrolladora que creó la marca Quartier: “Si
esa leve corrección cambiaria no genera pass throught –inflación y traslado a
precios- los valores del pozo se acercarán al usado y se reactivará la
industria de la construcción”, analiza y enfatiza en la necesidad de que se
ponga en marcha el crédito intermedio para comprar departamentos nuevos o en
construcción. “Siempre la incertidumbre frena y la certeza mejora, si se pasa
la turbulencia y se estabiliza el valor del dólar se reactivará la demanda”.
Santiago Tarasido, CEO de la constructora Criba, reconoce
que si bien los “argentinos estamos acostumbrados a operar en contextos de
crisis”, hay un tema más de fondo que es que el déficit de soluciones de
vivienda en la Argentina supera los 3,5 millones pero el foco esta puesto en el
mercado AAA por la simple razón que se construye para quienes pueden pagar
“casi al contado”. Por eso, reconoce que “la llegada del crédito intermedio da
la posibilidad de ampliar la oferta a otros segmentos. El desafío es cómo
impactar rápido en los nuevos desarrollos y no solo en el stock”.
“Cuando el dólar aumenta se frenan las operaciones, pero
como contrapartida el costo de construcción baja lo que genera un alivio para
los desarrolladores”, analiza Miguel Ludmer, presidente de Interwin. Explica
que es la situación inversa la que se generó en el último año cuando el dólar
se clavó en $1200 y los costos subieron 100% en un año por la inflación. “Este
escenario disparó los valores de las unidades en pozo porque se manejan con los
costos de reposición -cuánto va a costar construir el mismo metro cuadrado-”,
agrega.
Gerardo Azcuy, titular de la desarrolladora homónima con
ocho proyectos en marcha, explica que en un contexto de altísima inflación y
dólar quieto en “los últimos 15 meses los salarios se recuperaron fuerte
encareciendo los costos de obra en dólares. Mientras que los materiales y
equipamientos, que por cobertura habían subido muchísimo, están comenzando a
acomodarse hacia abajo”, analiza.
De todas formas, da un dato que sorprende: durante estos
meses de turbulencia, el mercado acompañó fuertemente esta industria
produciéndose un récord de ventas que no se veía desde hace muchos años. Azcuy
lo explica por un nuevo clima positivo de negocios, que destraba toda una
demanda retenida que se vuelca a cerrar operaciones, acompañado de un consenso
de que los precios del metro cuadrado se recuperarán fuertemente en los
próximos meses.
Desde la CEDU, también son optimistas: “Si la apertura del
mercado cambiario viene acompañada por baja de inflación y competitividad en
insumos, puede mejorar significativamente la ecuación de costos para los
desarrolladores”, afirma Vázquez.
En la misma línea, Narváez agrega que “el cambio propuesto
genera mayor previsibilidad, por ende, mejora la planificación reduciendo
costos”.
Ahora bien, la clave para entender lo que viene es analizar
la evolución del dólar en relación a la inflación: si esta última aumenta a
ritmo moderado pero por debajo del ajuste cambiario seguirá habiendo un
desfasaje y construir será caro en dólares, mientras que si suben en la misma
línea, también porque el costo de construcción en la moneda americana viene
atrasado. “La única salida para que se corrija esto sería que el dólar aumente
sobre la inflación”, sintetiza Germán Gomez Picasso, director de Reporte
Inmobiliario.
5) Los inversores extranjeros podrían empezar a mirar al ladrillo argentino
La salida del cepo puede, en el largo plazo, lograr más
financiamiento del exterior a las grandes empresas de desarrolladores o la
posibilidad de asociarse con compañías de otros países.
“Hay sectores de la economía como la minería, que estaban
esperando la salida del cepo para invertir. En el caso del real estate, no
existe ese apuro, pero se trata de un sector muy chico, con un potencial de
crecimiento enorme y en el que la eliminación de la restricción cambiaria podría
abrir las puertas para recorrer ese camino”, agrega González Rouco. Boquete, de
Toribio Achaval, aclara que, si bien el levantamiento del cepo es un paso
importante, “es clave la imagen institucional de la Argentina en el mundo para
dar garantía de que en el futuro las reglas económicas se van a mantener”.
Spina cree que muchos están esperando “las elecciones de
medio término y que se consolide el plan”.
Reducir el riesgo país también será clave como imán.
“Debería rondar los 300-350 puntos básicos, una meta lejana”, cuantifica Salaya
Romera y afirma que los fondos institucionales o particulares del exterior que
se anticipen serán los grandes ganadores. ¿La razón? Las propiedades en la
Argentina están “baratas” no sólo en comparación con el mundo sino también con
la región.
El último relevamiento inmobiliario de América Latina (RIAL)
que realiza en conjunto Di Tella junto a Zonaprop, detalla que con un valor
promedio de US$2450/m2, Buenos Aires ocupa el cuarto lugar en el ranking de las
ciudades más caras. Lo encabeza Montevideo con un metro cuadrado a 3454,
secundado por la ciudad de México (US$2706/m2), y Monterrey, también en el país
azteca (US$2561/m2).
Un dato no menor es que en el último tiempo arrancó un
incipiente interés de extranjeros por comprar propiedades en el país. De hecho,
hace pocos días en el lanzamiento de un proyecto de US$75 millones de inversión
en pleno Palermo, se comentaba el interés de fondos chinos por el ladrillo
local. “Dicen que ven en la Argentina, la China de los 80”, afirmaban los
empresarios.
También miran oportunidades concretas. Los desarrolladores
del emprendimiento ubicado en Palermo reconocían que venezolanos, americanos e
indios habían adquirido las unidades de mayor ticket que rondana los
US$650.000.
Y como si fuera poco hace pocos días el grupo brasileño
Safra, uno de los principales players del mercado de ese país anunció su primer
emprendimiento en el país: una torre de US$200 millones de inversión diseñada
por Norman Foster en la zona de Catalinas.
GENERAL JUAN MADARIAGA El Tiempo
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